Видео «Инвестиции в квартальный и точечный девелопмент, строительство домов на продажу с ИЖС»

Валерий Лукинов предлагает разобраться в том, почему сейчас такая мода на квартальный и точечный девелопмент.
Каждый второй строитель во всех регионах России хочет выйти на рынок точечного девелопмента. С одной стороны, это неплохо. Но с другой стороны, точечный девелопмент - более высокий уровень.
Валерий Лукинов о себе: более 1600 га реализовано на рынке. Это более 40 успешных поселков. Более 20 лет опыта работы в компаниях топ 3 на рынке загородной недвижимости. Это и риэлторские компании и строительные. Последние 5 лет работал в Good Wood директором по маркетингу и продажам Good Wood Development. Я ведущий модератор и спикер на многих конференциях и круглых столах, посвященных загородной недвижимости.
Давайте подумаем, как выбирает покупатель строительную компанию. Было интересно посмотреть, что входит в топ 10 критериев по выставлению рейтинга компании. В топ 10 вошло 3 фактора, которые позволяют решать девелоперские проекты. Это количество построенных объектов, доступных для просмотра - 4е место рейтинга. Колиество строящихся объектов, доступных для просмотра - 5е место. Количество девелоперских объектов - 7е место.
Девелоперские кварталы позволяют объединить эти маркетинговые инструменты и выйти компании на новый уровень с точки зрения маркетинга и рейтинга.

Нужен ли квартальный девелопмент для строительной компании? Это вопрос. С одной стороны зачем, если рынок сейчас изобилует покупателями и строительные компании фактические не справляются с нахлынувшим потоком покупательского спроса. Здесь есть несколько факторов: нехватка строительных бригад, т.к. из ближнего зарубежья ограничен поток низко квалифицированной рабочей силы.
Кварталы помогают оптимизировать издержки, улучшать качество продукта. Уменьшить количество занятых прорабов на определенном количестве объектов, мы позволим именно созданием кварталов. Прораб не тратит по 4-5 часов в день на переезды, что позволяет более эффективно управлять большим количеством бригад и объектов. Наличие инженера технического надзора на площадке также помогает улучшить качество работ и выйти на более высокий уровень.
Преимущества:
Организация строительного городка в одном месте без перемещения рабочих, техники, бытовок. Например, завезли бытовку на объект, делают фундамент, приходит бригада монолитчиков. Закончили, перешли на другой объект неподалеку. Далее сюда уже заходит бригада на стеновой комплект. Так удобнее, рабочим бригадам известно заранее, куда они перейдут. При этом мы никуда не перемещаем бытовки, технику.

Когда мы говорим о квартальном девелопменте - это, как правило, линейка серийных отработанных объектов, которые минимизируют потери по трудоемкости, материалам. Выгодно делать такие отработанные проекты с минимальной стоимостью на рынке, чтобы привлечь покупателей и дать им возможность заказать дополнительные работы для строительной бригады на эту разницу денег.

Также важно эффективно использовать технику на строительной площадке - не перемещать ее с одного объекта на другой, также можно завезти сразу материал не на один, а на несколько объектов. Идеально использовать в кварталах продукцию компании Ytong - блоки Jumbo и их мини кран. Это повышает эффективность компании.

Также есть специальные программы по получению финансирования от банков под застройку кварталов.

Какую эффективность дает блок Jumbo от компании Ytong:

Скорость кладки на 50% для отельно стоящего дома, на кварталы эффективнее раза в 2-3.
Бригады из 2-3 квалифицированных рабочих специалистов.
Меньше устают, улучшение геометрической точности кладки и экономия материала.
Компания Ytong обучает бригады работе с блоком и мини краном.

Какие возможности возникают у покупателей кварталов:
Единый социальный состав и привлекательный единый архитектурный стиль. Жестко регламентируются требования к застройке и тп. У всех одинаковые условия, приходят люди единой ментальности и минимум конфликтных ситуаций возникает. Быстрота застройки и жизнь в тишине.

Что нужно сделать, чтобы заняться квартальным девелопментом. Начало:

Найти участок под квартал (востребованное шоссе и расстояние).
Договориться с собственником поселка о эксклюзивных условиях на участок. К сожалению, не так много вариантов в зоне 30 км.
Нужно определить портрет покупателя, которому интересна эта локация. Нужно правильно определить для кого вы вкладываете деньги в строительство.
Определить за какими ценностями он стремится за город именно в этой локации.
Определить требования покупателя к архитектурным и планировочным решениям домов.
Понять, какие проекты из серийных будут востребованы в этой локации.
Упаковать продукт в таком стиле, который будет понятнее ЦА.

Реализация:

Получение финансирования (например, банковские деньги).
Строительство.
Реклама.
Продажа объекта, фиксация прибыли и вложение в следующий проект.
Точечный девелопмент существует для тех, кто не может сразу зайти на квартал в силу разных причин: финансы, опыт и др.

Начало:

Определить востребованные проекты, которые компания считает серийными, отработанные, недорогие, массовые.
Определить ЦА под этот проект, почему они будут покупать.
Определить локацию, где ЦА будет приобретать.
Определить поселки, где можно купить ликвидные участки.
Определить инженерную инфраструктуру
Определить социальную инфраструктуру в поселке и поблизости
Реализация ничем не отличается от квартального девелопмента:
Получение финансирования (например, банковские деньги).
Строительство.
Реклама.
Продажа объекта

Кто же нам будет помогать в части финансирования проекта. Есть 2 банка. Один из них - Банк Дом РФ, предоставляет кредит под ипотечный продукт "Индивидуальное строительство жилого дома". В зависимости от цены участка, объекта меняются условия - до 12 млн и до 30 млн.

Все схемы приобретения по ИЖС:

Строительная компания сразу выкупила участок у собственника. Это подпадает под первую программу: 60% под залог участка ДОМ РФ отправляет подрядной компании.
Сложнее, пока еще дорабатывается банком. Поэтапное закрытие и перечисление денег. Аккредитив 33%, остальное по подписании акта сдачи работ по дому.

Требование к застройщику/подрядчику и ОКС (объект комплексного строительства). ОКС - группа домов не менее 15 домов, расположенных в одной локации. Есть к ним определенные требования. Можно посмотреть перечень документов для аккредитации. Рекомендую всем аккредитоваться, чтобы иметь клиентов и кредитовать их по более низкой ставке.

Второй вариант - Почта Банк. У них есть кредит по акции Льготный. Быстрое оформление, но нужно иметь аккредитацию в Почта Банк.
Вопрос:
В каком регионе РФ рекомендуете инвестировать гектары земли?

Ответ: Выделил себя по ИЖС следующие регионы - Московская область, Санкт-Петербург и Краснодарский край ( здесь уже сложнее, много запретов на многоэтажное строительство).

Вопрос: Какие типы земли самые подходящие, чтобы минимизировать согласование, или все помогает решить лендлорд?
Ответ: Если ты заходишь в проект, занес денег за кусок земли, сразу ценники начинают расти. Берите землю в ИЖС или в дачке, дачку уже сейчас убрали из классификатора, но земля с таким разрешенным видом деятельности осталась и у нее такие же возможности по строительству и прописке, как ИЖС.